9,30 Euro pro Quadratmeter kostet eine Altbau-Wohnung der Kategorie A in der Steiermark laut Gesetz – der sogenannte Richtwertmietzins, gültig seit 1. April 2026. Was auf Willhaben, ImmoScout24 oder in der Facebook-Gruppe „Wohnung finden in Graz und Umgebung“ tatsächlich verlangt wird, hat mit dieser Zahl oft wenig zu tun. Allein an den Grazer Hochschulen studierten zuletzt mehr als 50.000 Menschen (Stand Wintersemester 2023/24), dazu kommen Zuzug aus dem Umland und ein knapper werdendes Angebot – Graz ist ein Vermietermarkt. Wer hier eine Wohnung sucht, sollte wissen, wo die Preise real liegen, welche Portale sich lohnen und was sich seit 2023 bei der Maklerprovision geändert hat.
Was eine Wohnung in Graz aktuell kostet
Zwei Zahlen sind wichtig, und sie werden gerne verwechselt. Der Richtwertmietzins von 9,30 Euro/m² gilt nur für unbefristete Altbau-Mietverträge (Baujahr vor 1945) der Kategorie A, mit gesetzlich geregelten Zu- und Abschlägen für Lage, Zustand und Ausstattung – er ist ein Rechenwert, kein Angebotspreis. Am freien Markt, also bei Neubau, befristeten Verträgen oder Wohnungen außerhalb des Richtwertsystems, zeigen Auswertungen von Immobilienportalen für 2026 einen Durchschnitt von rund 11,50 bis 12 Euro/m² – deutlich unter dem Vorjahreswert von etwa 14,42 Euro/m². Diese Zahlen stammen nicht von einer amtlichen Stelle, sondern aus Portal-Auswertungen; als grobe Orientierung taugen sie trotzdem. Kleine Wohnungen unter 40 m² sind pro Quadratmeter spürbar teurer als mittlere Größen zwischen 40 und 90 m², weil sich Küche und Bad nicht mitskalieren lassen.
Bei der Lage überrascht die aktuelle Rangliste. Laut einer Auswertung von ImmoMarktAnalyse.at, veröffentlicht auf meinbezirk.at, mieten Sie nicht in der Innenstadt am teuersten, sondern in Puntigam mit 15,10 Euro/m² brutto inklusive Betriebskosten – gefolgt von St. Peter und Straßgang mit je 13,90 Euro/m² sowie Liebenau mit 13,80 Euro/m². Grund ist der hohe Anteil an Neubauten in diesen Stadtteilen, die zu Marktpreisen statt zu Richtwerten vermietet werden. Geidorf, traditionell als teuerstes Grazer Pflaster bekannt, liegt bei Mietwohnungen inzwischen nur noch im Mittelfeld bei 13,00 Euro/m² – beim Wohnungskauf sieht die Rangliste anders aus, siehe dazu unsere Übersicht der Grazer Bezirke. Am günstigsten sind St. Leonhard und Gries mit 12,50 Euro/m² sowie das Grazer Umland mit 12,30 Euro/m². Wichtig beim Vergleichen: Diese Bezirks-Zahlen sind Bruttopreise inklusive Betriebskosten, der Richtwertmietzins von 9,30 Euro/m² dagegen ein reiner Nettowert ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer – ziehen Sie die beiden Werte nie ungeprüft voneinander ab.
Die besten Portale für die Wohnungssuche in Graz
Willhaben hat das größte Angebot und ist erste Anlaufstelle für die meisten Suchenden. ImmoScout24 punktet mit besseren Filtern und oft aktuelleren Maklerangeboten. Für Studierende lohnt sich studium.at, das WG-Zimmer und Studenten-WGs separat listet – ein Segment, das auf den großen Portalen oft untergeht. Wer privat und ohne Maklerprovision suchen will, hat mit Rentola eine Alternative, die gezielt Angebote von Privatvermietern sammelt. Ein Sonderfall, aber in Graz erstaunlich lebendig: die Facebook-Gruppe „Wohnung finden in Graz und Umgebung“, in der Vermieter und Mieter direkt ohne Makler zusammenkommen – unübersichtlich, aber oft schneller als jedes Portal.
Genossenschaftswohnung statt freiem Markt
Wer es nicht eilig hat, kommt an einer Genossenschaftswohnung günstiger davon als am freien Markt – ohne Maklerprovision, mit klar geregelten Baukosten- und Finanzierungsbeiträgen statt frei verhandelter Miete. In Graz ist die ÖWG Wohnbau einer der größten Anbieter: Auf der eigenen Immobiliensuche listet sie laufend Neubauprojekte in der Stadt, etwa aktuell in der Koloniegasse/Karl-Morre-Straße mit 89 Mietwohnungen. Eine Übersicht über mehrere Genossenschaften gleichzeitig bietet genossenschaften.immo für den Bezirk Graz-Stadt. Der Haken: Genossenschaftswohnungen sind gefragt, die Wartezeiten schwanken je nach Größe und Lage – wer sich frühzeitig auf mehreren Wartelisten gleichzeitig registriert, hat die besseren Karten. Wie ein solches Angebot aussieht, zeigt ein aktuelles Beispiel von der Suchplattform IMMMO: eine 53 m² große 2-Zimmer-Wohnung am Eggenberger Gürtel für 684,17 Euro monatlich inklusive Betriebskosten, provisionsfrei, mit einer Kaution von 2.045,13 Euro – günstiger ist eine Genossenschaftswohnung damit nicht automatisch, aber die Kaution fällt niedriger aus als am freien Markt üblich, und die Provision entfällt komplett. Bei manchen Objekten kommt eine geringe Möbelmiete von unter 30 Euro monatlich hinzu, wenn die Wohnung teilmöbliert übergeben wird – achten Sie beim Exposé auf diesen Posten.
Maklerprovision: Wer seit 2023 zahlt
Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich bei Wohnungsvermietungen das Bestellerprinzip: Die Maklerprovision zahlt, wer den Makler zuerst beauftragt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter, weil er das Inserat in Auftrag gibt. Sie als Mietinteressent zahlen nur dann eine Provision, wenn Sie selbst aktiv einen Makler beauftragen, eine passende Wohnung nach Ihren Kriterien zu suchen – reagieren Sie hingegen auf ein bestehendes Inserat, darf Ihnen keine Provision verrechnet werden. Kommt dieser Ausnahmefall vor, ist die Höhe gedeckelt: maximal zwei Bruttomonatsmieten (Hauptmietzins plus Betriebskosten) bei unbefristeten oder mindestens dreijährigen Verträgen, bei kürzeren Befristungen maximal eine Monatsmiete, jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei 600 Euro Nettomiete und 140 Euro Betriebskosten sind das im unbefristeten Fall höchstens 1.776 Euro brutto. Die Arbeiterkammer warnt allerdings vor Umgehungsversuchen: Manche Makler verlangen weiterhin eine „Bearbeitungsgebühr“ oder ähnliche Posten von Mietern. Prüfen Sie jede Rechnung, bevor Sie zahlen.
Energieausweis und die Gebühr, die es nicht mehr gibt
Der Vermieter muss Ihnen vor Vertragsabschluss ungefragt einen gültigen Energieausweis zeigen – er darf höchstens zehn Jahre alt sein, zentrale Kennzahlen daraus müssen bereits im Inserat stehen. Nach der Unterschrift muss Ihnen der Ausweis oder eine vollständige Kopie binnen 14 Tagen ausgehändigt werden; diese Pflicht lässt sich vertraglich nicht wegverhandeln. Was viele ältere Ratgeber noch falsch darstellen: Die Mietvertragsgebühr, früher ein Prozent des 36-fachen Bruttomietzinses, gibt es für Wohnraum-Mietverträge seit 11. November 2017 nicht mehr. Wer Ihnen bei einem neuen Wohnungsmietvertrag noch eine „Vertragsvergebührung“ ans Finanzamt in Rechnung stellen will, verlangt Geld, das ihm nicht zusteht.
Kaution, Betriebskosten und Mietvertrag
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten als Kaution, bis zu sechs sind laut Rechtsprechung zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherungsinteresse begründen kann – etwa bei möbliertem Wohnraum oder geringer Bonität. Eine gesetzliche Pflicht zur Kaution gibt es nicht, sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. Wichtig: Der Vermieter muss eine bar hinterlegte Kaution verzinst und getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und sie bei Auszug samt Zinsen zurückzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen für Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Fotos und ein schriftliches Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug sind der beste Schutz gegen Streit über den Zustand der Wohnung – im Ernstfall entscheidet sonst Aussage gegen Aussage. Details dazu liefert die offizielle Übersicht auf oesterreich.gv.at. Betriebskosten kommen zur Nettomiete immer dazu und sollten im Vertrag einzeln aufgeschlüsselt sein – pauschale „Alles-inklusive“-Angaben ohne Aufschlüsselung sind ein Warnsignal. Bei befristeten Verträgen schreibt das Mietrechtsgesetz eine Mindestdauer vor, die von der Vermieterseite abhängt: fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, drei Jahre bei privaten Vermietern. Nach einem Jahr Laufzeit dürfen Sie als Mieter frühestens zum Ende des 16. Monats mit drei Monaten Kündigungsfrist aussteigen – ein Recht, das viele Mieter gar nicht kennen.
Nach dem Einzug bleiben drei Tage Zeit, sich am neuen Wohnsitz anzumelden. Zuständig ist das Meldeamt im Magistrat Graz, Schmiedgasse 26. Ohne fristgerechte Anmeldung drohen Verwaltungsstrafen bis 726 Euro; für den Meldezettel braucht es die Unterschrift des Vermieters oder eine Kopie des Mietvertrags.
Wohnunterstützung, wenn die Miete das Budget sprengt
Die Steiermark zahlt eine eigene Wohnunterstützung für Hauptmieter mit niedrigem Einkommen – Voraussetzung sind unter anderem ein aufrechter Mietvertrag als Hauptwohnsitz, keine Mietrückstände und ein Vermögen unter 10.000 Euro. Die Höhe richtet sich nach Haushaltseinkommen und Wohnungsgröße und reicht laut Land Steiermark von 143 Euro monatlich für eine Einzelperson bis 235,95 Euro für Haushalte ab acht Personen. Seit 1. April 2026 gelten strengere Voraussetzungen, etwa eine fünfjährige Mindestaufenthaltsdauer und Deutschkenntnisse auf A2-Niveau für Drittstaatsangehörige. Anträge nimmt das Referat Beihilfen und Sozialservice entgegen, Burggasse 9, 8010 Graz, Telefon 0316/877-3748, sowie online über das Formular des Landes Steiermark. Rechnen Sie mit rund drei Monaten Bearbeitungszeit ab vollständiger Antragstellung.
WG oder Studentenheim: Wohnen für Studierende
Wer neu an einer der Grazer Universitäten beginnt und kein WG-Zimmer über studium.at findet, hat mit den klassischen Studentenheimen eine planbare Alternative. Das ÖJAB-Haus Graz in der Glacisstraße 39-41 bietet 188 Plätze in Einzelzimmern und Doppelzimmern, für das Studienjahr 2026/27 ab rund 400 Euro monatlich inklusive Internet, Heizung, Strom und Zimmerreinigung. Bewerbungen laufen über das Online-Portal housing.oejab.at, telefonische Auskunft gibt es unter 0316 908416-0 oder per E-Mail an graz@oejab.at. Der Vorteil gegenüber einer eigenen Wohnung: keine Kaution in Höhe mehrerer Monatsmieten, keine eigene Betriebskostenabrechnung, dafür weniger Privatsphäre und meist eine Befristung auf das Studienjahr.
Eine zweite große Adresse ist Home4Students, das in Graz zwei Standorte betreibt: die Neutorgasse mit 291 Zimmern ab rund 300 Euro monatlich und die Leechgasse direkt im Universitätsviertel mit Einzelzimmern, teils mit eigener Küche. Der Durchschnittspreis für ein Zimmer in einem Grazer Studentenheim liegt laut Anbieter bei rund 415 Euro. Anders als beim ÖJAB-Haus sind bei Home4Students viele Zimmer das ganze Jahr über buchbar, nicht nur zum Semesterstart – ein Vorteil, wenn Sie kurzfristig oder außerhalb der üblichen Bewerbungsfristen eine Bleibe brauchen.
Wer stattdessen kaufen statt mieten will, findet die wichtigsten Kriterien in unserem Ratgeber Immobilien Graz: Tipps für einen klugen Kauf. Alle Preisangaben und Rechtsstände wurden im Juli 2026 anhand der genannten Quellen geprüft; Richtwerte und Förderbeträge ändern sich jährlich, im Zweifel gilt die aktuelle Fassung der verlinkten Behördenseiten.
