5,3 Prozent der Geschäftsflächen in der Grazer Innenstadt standen zuletzt leer, in der Toplage rund um Herrengasse, Hauptplatz, Sporgasse, Stempfergasse und Sackstraße sogar 5,5 Prozent – ein Anstieg von 4,1 Prozent im Jahr 2021/22. Gleichzeitig eröffnen mitten in dieser Lage neue, teils internationale Handelskonzepte. Beides gleichzeitig ist keine Widersprüchlichkeit, sondern das aktuelle Bild des Grazer Innenstadthandels im Jahr 2026: ein Markt im Umbruch, in dem austauschbare Filialkonzepte weichen und profiliertere Handelsformate nachrücken – mit spürbaren Folgen für alle, die selbst eine Fläche in der Innenstadt suchen oder vermieten.
Die Zahlen: Graz im Vergleich noch glimpflich
Mit einer Leerstandsquote von 5,3 Prozent steht Graz im steiermarkweiten Vergleich verhältnismäßig gut da: Der Landesdurchschnitt liegt bei 12,7 Prozent, unter Einrechnung von Flächen in Sanierung sogar bei 18,7 Prozent. Innerhalb der Stadt zeigt sich allerdings ein uneinheitliches Bild. Vizebürgermeisterin Judith Schwentner ordnet die Entwicklung so ein: „Innenstädte verändern sich. Entscheidend ist, wie wir diesen Wandel gestalten.“ Gemeinderat Kurt Hohensinner (ÖVP) mahnt dagegen zu Nüchternheit: „Man darf nichts schönreden, nur weil es eigenen ideologischen Maßnahmen dient.“ Zwischen diesen beiden Positionen bewegt sich die politische Debatte um die Zukunft der Grazer Innenstadt – während der Handel selbst längst weiterzieht, unabhängig vom politischen Streit über die Deutung der Zahlen. Uneinheitlich sind dabei auch die Zahlen selbst, je nachdem, wie eng „Toplage“ gefasst wird: Ein aktueller CBRE-Retailmarktbericht beziffert den Leerstand in der engsten 1a-Lage sogar mit nur rund 0,9 Prozent – einem der niedrigsten Werte österreichweit -, während sich die 5,5 Prozent auf die weiter gefasste A-Lage inklusive Nebenstraßen wie Stempfergasse und Sackstraße beziehen. Beide Zahlen sind richtig, sie beschreiben nur unterschiedlich große Gebiete – ein Grund, bei Leerstandsmeldungen aus der Grazer Innenstadt immer genau nachzufragen, welche Straßenzüge mitgezählt wurden.
Wer 2025/26 geschlossen hat
Die sichtbarste Schließung der vergangenen Zeit war H&M am Hauptplatz im Sommer 2025 – rund 4.000 Quadratmeter Verkaufsfläche in bester Lage wurden frei, vermarktet in der Folge vom Immobiliendienstleister CBRE. Zuvor hatten bereits Alpha Tauri, Salamander und Orsay ihre Innenstadt-Filialen aufgegeben, zuletzt zogen sich auch die Möbelmarke BoConcept und der Modefilialist Benetton aus der Grazer City zurück. Auffällig: Es sind vor allem austauschbare, international einheitliche Filialkonzepte ohne starkes lokales Profil, die den Rückzug antreten – während gleichzeitig neue Mieter mit ausgeprägterem Markenprofil nachrücken. Bei H&M selbst nannte das Unternehmen öffentlich keine spezifisch auf Graz bezogene Begründung – der Rückzug reiht sich in eine europaweite Strategie ein, mit der die schwedische Kette in den vergangenen Jahren ihr Filialnetz in mehreren Ländern verkleinert und stattdessen stärker auf den Onlinehandel gesetzt hat. Für Graz bedeutet das: Die 4.000 freigewordenen Quadratmeter am Hauptplatz sind kein rein lokales Symptom, sondern Teil eines Strukturwandels, der in vergleichbaren Innenstädten quer durch Europa zu beobachten ist.
Wer neu eröffnet hat
In die freigewordenen und neu erschlossenen Flächen sind unter anderem Hunkemöller und Weekday gezogen, dazu im Herbst 2025 Only im historischen Spitzhaus in der Herrengasse. Schon 2024 hatte mit Douglas ein weiteres prominentes Beispiel für den Trend zu erlebnisorientierten Flagship-Konzepten eröffnet: Der Luxus-Parfümerie-Store im denkmalgeschützten Grazer Rathaus am Hauptplatz erstreckt sich über zwei Stockwerke und 276 Quadratmeter, inklusive eines eigenen Beauty-Raums, der auch für Hochzeitsvorbereitungen buchbar ist – ein Beispiel dafür, dass „Handel“ in der Innenstadt zunehmend auch Dienstleistung und Erlebnis bedeutet, nicht nur Warenverkauf. Am Hauptplatz übernimmt die Buchhandelskette Thalia die frühere H&M-Fläche. Im Gastronomiebereich eröffnete KFC am Jakominiplatz, während das Restaurant „60 Seconds to Napoli“ den Standort des ehemaligen Vapiano übernahm – ein weiteres Beispiel dafür, dass Gastronomie-Konzepte zunehmend jene Flächen übernehmen, die zuvor Systemgastronomie oder Handel belegt hatten. Der Jakominiplatz als einer der verkehrsreichsten Umsteigeknoten der Stadt profitiert dabei besonders von der hohen Passantenfrequenz, die klassische Systemgastronomie wie KFC gezielt sucht. Und im traditionsreichen Jugendstilhaus von Kastner & Öhler in der Murgasse zog im März 2026 das deutsche Versandhaus Manufactum ein, mehr dazu in unserem separaten Artikel zur Geschichte des Hauses. Vermittelt wurden sowohl der Thalia- als auch der Manufactum-Deal vom selben Immobilienberater, CBRE Austria – nach eigenen Angaben zwei der größten Innenstadt-Abschlüsse des laufenden Jahres.
Warum Graz für Handelsketten trotzdem attraktiv bleibt
Die nüchternen Zahlen hinter der Innenstadt-Dynamik erklären, warum trotz einzelner Schließungen weiter neue Handelskonzepte nach Graz drängen: Laut CBRE-Marktbericht ist die Kaufkraft in der Region zuletzt um rund 9 Prozent gestiegen, dazu kommen Tourismus und ein großes Einzugsgebiet, das weit über die Stadtgrenzen hinausreicht. Die Herrengasse bleibt mit stabilen Spitzenmieten zwischen 40 und 80 Euro pro Quadratmeter und Monat die zentrale Einkaufsachse der Stadt – eine Bandbreite, die zeigt, wie unterschiedlich einzelne Abschnitte selbst innerhalb derselben Straße bewertet werden, je nach Fußgängerfrequenz, Sichtbarkeit und Nachbarschaft.
Der Trend: weg vom Filialisten, hin zum Konzept
CBRE-Analystin Sigrid Filzmoser bringt die Entwicklung auf einen Nenner: Graz zeige „eine klare Entwicklung hin zu stärker konzeptgetriebenen Flächen“ – Handelsformate mit eigenem Profil, eigener Geschichte oder eigenem Markenerlebnis verdrängen zunehmend austauschbare Standard-Filialisten. Fitness- und Dienstleistungsbetriebe gewinnen dabei zusätzlich an Bedeutung in den Erdgeschoßzonen, ein Bereich, der traditionell dem klassischen Einzelhandel vorbehalten war. Der Grund liegt auf der Hand: Fitnessstudios, Kosmetikstudios, Praxen oder Coworking-Anbieter erzeugen wiederkehrende, planbare Besucherfrequenz unabhängig vom Wetter oder von Online-Konkurrenz – ein Vorteil, den klassische Mode- oder Elektronikgeschäfte im Zeitalter des Online-Handels zunehmend verloren haben. Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet das eine Neubewertung, welche Nutzung eine Fläche in erster Linie stabilisiert: nicht mehr zwingend der höchstbietende Modefilialist, sondern der Mieter mit der verlässlichsten, langfristig planbaren Kundenfrequenz. Wer heute eine leerstehende Fläche in der Innenstadt vermarktet, konkurriert damit nicht mehr in erster Linie mit anderen Modeketten, sondern mit einem deutlich breiteren Spektrum an möglichen Nutzungen – von Gastronomie über Fitness bis zu Gesundheitsdienstleistungen.
Ein Stadtteil zieht nach: Lend im Aufwind
Während die Herrengasse zuletzt einen Rückgang verzeichnete, entwickelt sich der Lendplatz im vierten Grazer Bezirk gegenläufig positiv – mit einer bewusst durchmischten Nutzung aus Gastronomie, Handel und Freizeitangeboten. Vizebürgermeisterin Judith Schwentner bringt den Reiz dieser Mischung auf den Punkt: „Gerade diese Vielfalt macht den Reiz aus – und sie funktioniert. Sobald die Sonne scheint, sind die Gastgärten voll.“ Zuständiger Bezirksvorsteher von Lend ist Christian Carli (KPÖ). Lend zeigt damit im Kleinen, was CBRE für die gesamte Innenstadt beobachtet: Nicht die einzelne Handelsfläche entscheidet über den Erfolg eines Grätzels, sondern die Mischung aus unterschiedlichen Nutzungen, die auch außerhalb der klassischen Einkaufszeiten Publikum anzieht. Für Gründerinnen und Gründer, die zwischen einem teuren Standort in der Herrengasse und einer günstigeren Lage in einem aufstrebenden Bezirk wie Lend abwägen, liefert dieser Vergleich ein konkretes Argument: Frequenz lässt sich nicht nur über Lauflage kaufen, sondern auch über ein gutes Nutzungsmischungs-Konzept selbst erzeugen.
Was das für Gewerbetreibende bedeutet
Wer selbst eine Fläche in der Grazer Innenstadt sucht oder vermietet, sollte die Zahlen differenziert lesen: 5,3 Prozent Leerstand sind im Landesvergleich niedrig, die Entwicklung in der Toplage von 4,1 auf 5,5 Prozent zeigt aber, dass auch beste Adressen nicht automatisch vor Leerstand geschützt sind. Wer neu in die Innenstadt will, tut gut daran, sich an den erfolgreichen Neuzugängen zu orientieren: ein klares Markenprofil, eine erkennbare Geschichte oder ein Alleinstellungsmerkmal wiegen mittlerweile mehr als die reine Lauflage. Wer dagegen mit einem austauschbaren Konzept plant, konkurriert direkt mit jenen Filialisten, die gerade reihenweise Flächen zurückgeben. Die Douglas- und Only-Beispiele zeigen zudem, dass auch historische, denkmalgeschützte Gebäude – das Grazer Rathaus, das Spitzhaus in der Herrengasse – für moderne Handelskonzepte attraktiv bleiben, wenn das Konzept zur Architektur passt. Ein generischer Filialladen wirkt in einem solchen Gebäude schnell deplatziert, ein Konzept mit eigenem Charakter dagegen profitiert vom historischen Rahmen, statt mit ihm zu konkurrieren. Für alle, die überlegen, ob sich ein Standort in der historischen Innenstadt überhaupt noch lohnt oder ob ein Stadtteil wie Reininghaus mit eigener Mietförderung die bessere Wahl ist, lohnt der Vergleich beider Optionen – beide haben, wie die aktuelle Entwicklung zeigt, ihre eigene Logik. Die Innenstadt bietet Laufkundschaft, Sichtbarkeit und ein historisches Umfeld, das sich nicht künstlich nachbauen lässt, verlangt dafür aber deutlich höhere Mieten und ein Konzept, das gegen internationale Flagship-Stores bestehen kann. Reininghaus und Smart City Graz bieten dagegen aktive Förderung und niedrigere Einstiegskosten, bei entsprechend geringerer, erst wachsender Kundenfrequenz. Welche Variante passt, hängt letztlich weniger von der Lage selbst ab als von der Frage, ob ein Geschäftsmodell auf sofortige Frequenz angewiesen ist oder sich Zeit zum Wachsen nehmen kann.
